Ostatnimi czasy inwestycje w nieruchomości są popularnym rozwiązaniem zabezpieczającym na przyszłość, do którego przygotowuje się coraz więcej młodych ludzi. Taka inwestycja wiąże się jednak z dużymi kosztami, na które nie każdy może sobie pozwolić. Jedno rozwiązanie to kupić mieszkanie na licytacjach komorniczych. Rzeczywiście można trafić na prawdziwe perełki, a cena potrafi być nawet 30% niższa w stosunku do cen na rynku. Zakup mieszkania daje wiele swobody. Tym bardziej że wcale nie musimy w nim mieszkać. Wystarczy je wynająć, a koszt będzie się zwracał sam. Wybierając mieszkanie na licytacji komorniczej z lokatorem, musimy być bardzo ostrożni.

Mieszkania z licytacji komorniczej z lokatorem – jak wygląda cała transakcja?

W przypadku takiego postępowania egzekucyjnego tytułem wykonawczym jest komornik. Przyczyną takiej sytuacji jest dłużnik, który nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w danym terminie. Wierzyciel postanowił zgłosić sprawę do sądu, a egzekucją należności od dłużnika zajmuje się komornik. Pieniądze uzyskane w wyniku licytacji przeznaczone będą na uregulowanie należności za dług oraz koszty komornicze. W pierwszej kolejności musi zostać ustalona przez komornika cena danego mieszkania lub nieruchomości. Następnym krokiem jest ogłoszenie terminu licytacji, w której może wziąć udział każda osoba, która jest skłonna wpłacić 10% wartość ceny licytowanej nieruchomości. Po zakończonej licytacji osoby, które przegrały licytację, otrzymują zwrot wpłaconej kwoty, a przyszły nowy właściciel nieruchomości przeznacza te 10% na poczet uregulowania należności za wylicytowaną nieruchomość.

Cena wywoławcza lokalu z lokatorem może najwięcej wynieść 75% wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli w czasie pierwszej licytacji komorniczej nieruchomość nie zostaje sprzedana, jej wartość spada do 2/3 ceny proponowanej na rynku. Jeżeli podczas drugiej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, wówczas licytacja zostaje odwołana.

Dłużnikowi przysługuje prawo do składania sprzeciwu, lecz licytacja komornicza odbędzie się prędzej czy później.

Co z lokatorami po zakończonej licytacji komorniczej?

Według prawa nie ma takiego paragrafu, który zabraniałby wszczęcia egzekucji komorniczej lokalu, w którym przebywa lokator. Niemniej jednak nowy właściciel musi zostać o tym poinformowany jeszcze przed podpisaniem umowy i przysądzeniu własności. W innym wypadku sprawa może skończyć się w sądzie. Zawsze należy pamiętać o sprawdzeniu stanu prawnego danej nieruchomości. Zaniedbanie spraw formalnych może naprawdę bardzo uprzykrzyć życie. Co więcej, może się okazać, że lokatorzy posiadają prawo dożywocia, czyli mają prawo mieszkać w tym lokalu do śmierci, a Ty nic nie będziesz mógł zrobić.

jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Czy warto licytować mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorami?

Zdecydowanym plusem jest fakt, że daną nieruchomość możesz nabyć nawet 33% taniej. Z drugiej strony musisz pamiętać, że w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu nadal znajdują się lokatorzy. Zaraz po przeniesieniu własności cały problem z ewentualną eksmisją staje się tylko i wyłącznie Twoim własnym problemem. Kolejnym minusem jest czas na uregulowanie płatności po wygranej licytacji. Masz zaledwie miesiąc na spłatę zadłużenia w całości. Jeśli nie uda Ci się w przeciągu miesiąca spłacić należności, to wpłacone 10% zadatku przepada. Uprzedzając Twoje myśli, trudno jest dopełnić wszystkich formalność związanych z kredytem hipotecznym w przeciągu zaledwie miesiąca. Zanim weźmiesz udział w licytacji, zastanów się, czy masz zgromadzoną wystarczającą ilość środków, aby dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Początek licytacji zawsze zapowiada się obiecująco, ponieważ zaczyna się od ceny wywoławczej, która kusi swoją atrakcyjnością. Musisz jednak pamiętać, że nie jesteś jedyną osobą, która weźmie udział w licytacji, dlatego możesz spokojnie założyć, że cena wzrośnie.

Zdecydowanym plusem jest fakt, że daną nieruchomość możesz nabyć nawet 33% taniej. Z drugiej strony musisz pamiętać, że w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu nadal znajdują się lokatorzy. Zaraz po przeniesieniu własności cały problem z ewentualną eksmisją staje się tylko i wyłącznie Twoim własnym problemem. Kolejnym minusem jest czas na uregulowanie płatności po wygranej licytacji. Masz zaledwie miesiąc na spłatę zadłużenia w całości. Jeśli nie uda Ci się w przeciągu miesiąca spłacić należności, to wpłacone 10% zadatku przepada. Uprzedzając Twoje myśli, trudno jest dopełnić wszystkich formalność związanych z kredytem hipotecznym w przeciągu zaledwie miesiąca. Zanim weźmiesz udział w licytacji, zastanów się, czy masz zgromadzoną wystarczającą ilość środków, aby dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Początek licytacji zawsze zapowiada się obiecująco, ponieważ zaczyna się od ceny wywoławczej, która kusi swoją atrakcyjnością. Musisz jednak pamiętać, że nie jesteś jedyną osobą, która weźmie udział w licytacji, dlatego możesz spokojnie założyć, że cena wzrośnie.

W jaki sposób można eksmitować lokatorów?

Twoim jedynym wyjściem jest trafianie na lokatorów, z którymi możesz się dogadać w dowolnym momencie. W innym wypadku musisz rozpocząć procedurę eksmisji. Już na samym początku uzbrój się w cierpliwość, ponieważ postępowanie eksmisyjne jest długie, kosztowne i dość uciążliwe. Kruczek jest taki, że lokator lub lokatorzy muszą otrzymać lokal zastępczy. Nie musimy chyba podkreślać, ile może zająć oczekiwanie na lokal zastępczy ;). Spokojnie możesz sobie zaplanować nawet kilka lat do przodu. W pozwie musisz zawsze dane osobowe osób, które mają zostać poddane eksmisji. Inaczej eksmisja nie powiedzie się. Jeśli lokatorowi nie przysługuje prawo do otrzymania mieszkania socjalnego, należy mu zapewnić dostęp do pomieszczenia lub lokum tymczasowego.

Mieszkanie na licytacji komorniczej a eksmisja. Kogo nie wolno eksmitować?

Jak już zapewne nie raz się przekonałeś, prawo chroni człowieka i istnieją okoliczności, które sprawiają, że nie każdego można eksmitować. Do takiej grupy zalicza się:

  • osoby zgłoszone jako bezrobotne,
  • osoby ciężko chore,
  • w niektórych przypadkach emeryci i renciści,
  • kobiety w ciąży,
  • małoletni,
  • niepełnosprawni,
  • osoby ubezwłasnowolnione.
  • osoby pełniące rolę opiekuna.

Musisz pamiętać, że w Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk. Poza tym, że panuje takie prawo, jest to po prostu nieludzkie i nieetyczne. Dopóki gmina nie znajdzie lokalu socjalnego dla Twoich lokatorów, nie możesz praktycznie nic zrobić.

Mogłoby się wydawać, że zakup mieszkania komorniczego z lokatorami to super interes, lecz tak naprawdę możesz sobie przysporzyć więcej problemów niż korzyści. Tym bardziej jeśli trafisz na lokatorów, którzy w żaden sposób nie chcą z Tobą współpracować. Kiedy sąd podpisze postanowienie o przysądzeniu własności, stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, co oznacza, że na tym etapie eksmisja lokatorów nie należy już do zadań komornika. W pewnym sensie jesteś zdany na siebie, bo jak już wiesz, eksmisja sądowa osób jest procesem niesamowicie żmudnym, a jeszcze przysługuje im dość rozbudowany aspekt prawny. Niestety ludzie często wykorzystują ten fakt, chcąc jak najdłużej przebywać w danej nieruchomości, nie licząc się z intencjami nowego właściciela.

Czy warto brnąć w eksmisję lokatora?

Sam musisz wiedzieć, czy te 30% obniżki ceny jest warte szargania sobie nerwów przez najbliższe lata. Nie w każdym przypadku musi się zdarzyć taki scenariusz, lecz zawsze jest na to 50% szans. Jeśli posiadasz wystarczającą ilość kapitału, to niech Cię nie zwiedzie dobra cena. Często w koszta takiego mieszkania musisz doliczyć chociażby wydatek na podstawowy remont, a w wielu przypadkach jest on nawet gruntowny. Skoro dłużnika nie było stać na stałe opłaty, to z pewnością lokal będzie raczej dość “odrapany”. Zdarzają się także sytuacje, w których licytacji podlegają nowe lokale, a historia dłużnika niekoniecznie jest związana z zadłużeniem.

O ile interwencja komornika może przebiegać dość sprawnie, tak działania, którymi zajmujesz się Ty, mogą trwać zdecydowanie dłużej. Decyzja powinna zależeć od Twojego czasu, zabezpieczenia finansowego, stanu rzeczywistego i prawnego nieruchomości, a także Twoich osobistych pokładów cierpliwości.